JATIMTIMES - Masalah perumahan di Indonesia terus berdiri sebagai pekerjaan rumah nasional yang belum tuntas. Ia bukan sekadar cerita klasik tentang kurangnya rumah, melainkan realitas struktural yang tercermin jelas dalam data. Badan Pusat Statistik melalui Survei Sosial Ekonomi Nasional 2023 mencatat backlog perumahan nasional mencapai 9,9 juta unit. Sejumlah kajian lain bahkan memperkirakan kekurangan hunian berada di kisaran 12 hingga 15 juta unit. Angka tersebut menunjukkan jurang yang masih lebar antara kebutuhan masyarakat dan kemampuan sistem menyediakan rumah yang layak.

Di tengah tekanan kebutuhan tersebut, negara kembali menggenjot sektor perumahan melalui Program Tiga Juta Rumah. Pada 2025, pemerintah mengalokasikan anggaran Rp 41,8 triliun untuk skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau FLPP. Program ini diharapkan menjadi mesin percepatan penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Namun publik menuntut lebih dari sekadar laporan realisasi angka.

Baca Juga : Saldo JHT Bisa Dicairkan 30% untuk Cicilan Rumah, Ini Ketentuannya

Pengamat ekonomi FEB UPN Veteran Jakarta, Freesca Syafitri, menilai persoalan perumahan tidak bisa dipahami sebagai urusan membangun bangunan semata. “Rumah bukan cuma bangunan. Ketika lokasinya jauh dari transportasi dan pusat aktivitas ekonomi, biaya hidup naik, waktu habis di jalan, kualitas hidup justru menurun,” ujarnya.

Menurut Freesca, kecepatan pembangunan tanpa perencanaan matang hanya akan memindahkan masalah dari satu wilayah ke wilayah lain. Ia juga menegaskan pentingnya evaluasi berbasis hasil atas anggaran perumahan. “Kalau tepat sasaran, lanjutkan. Kalau belum, harus berani koreksi. Ini uang publik,” katanya.

Di tengah kritik soal perencanaan dan tata kelola, peran lembaga pembiayaan menjadi kunci agar kebijakan negara benar benar bergerak di lapangan. Hingga akhir September 2025, PT Bank Tabungan Negara (BTN) Persero Tbk mencatat penyaluran 142.743 unit KPR Sejahtera FLPP atau setara 81,8 persen dari total nasional. Capaian tersebut menempatkan BTN sebagai tulang punggung Program Tiga Juta Rumah.

Di Jawa Timur, peran BTN bahkan lebih dominan. Penyaluran KPR FLPP telah mencapai 10.243 unit dengan penguasaan pasar 78,3 persen. Direktur Consumer Banking BTN, Hirwandi Gafar, menyampaikan bahwa capaian tersebut ditopang oleh kolaborasi lintas sektor. “Kinerja ini tidak berdiri sendiri. Kami bersinergi dengan pemerintah daerah, pengembang, dan memperkuat digitalisasi agar proses subsidi lebih cepat dan transparan,” ujarnya.

Hirwandi juga menyoroti meningkatnya akses kepemilikan rumah bagi perempuan. “Partisipasi perempuan dalam KPR subsidi sudah mencapai 32,7 persen. Ini menunjukkan akses kepemilikan rumah makin inklusif,” katanya.

Namun pembiayaan hanyalah satu sisi dari ekosistem perumahan. Di lapangan, pengembang memegang peran strategis sebagai ujung tombak penyediaan hunian. Ketua Apersi Korwil Malang Raya, Doni Gananta ST, menegaskan bahwa pengembang siap menjadi mitra utama negara. “Pengembang sebenarnya siap. Tantangan terbesarnya justru ada pada tumpang tindih aturan, terutama perizinan dan tata ruang,” ujarnya.

Doni menyoroti semakin terbatasnya lahan akibat penetapan kawasan hijau dan pertanian berkelanjutan. “Pengembang FLPP pasti mencari tanah yang relatif terjangkau dan umumnya berada di pinggiran. Kalau aturan lahan disamaratakan dengan kawasan padat, harga rumah akan sulit ditekan,” katanya.

Ia berharap pemerintah daerah berani memberi ruang diskresi kebijakan yang disinkronkan dengan perbankan. "Kalau perizinan dan pembiayaan bisa berjalan paralel, realisasi rumah rakyat akan jauh lebih cepat,” ujarnya.

Transformasi digital BTN diakui membawa kemajuan, namun belum sepenuhnya menjawab tantangan di lapangan. Komisaris PT Podo Rukun Jaya Properti, Fatich Choirur Roziq, menilai fleksibilitas masih menjadi pekerjaan rumah.
“Kami butuh proses yang cepat dan pencairan yang jelas. Kalau sistem terlalu panjang sementara bank lain lebih fleksibel, proyek bisa tersendat,” katanya.

Pandangan serupa disampaikan Direktur PT Podo Rukun Jaya Properti, Yani Shoviyuddin. Ia menilai hubungan kerja dengan BTN secara personal berjalan baik, namun kebijakan sistem pusat terlalu kaku. “Secara hubungan kerja, BTN itu profesional. Bunganya juga bersaing. Masalahnya bukan di cabang, tapi di sistem pusat yang terlalu membatasi daerah,” ujarnya.

Yani juga menyoroti sistem rating developer yang berdampak langsung pada arus kas proyek. “Perubahan rating berpengaruh ke pencairan. Kalau ritme pembangunan terganggu, padahal permintaan ada, ini jadi masalah serius,” katanya.

Komisaris PT Podo Rukun Sukses Makmur, Rolys Wijaya, mengingatkan bahwa persaingan perbankan kini menuntut pendekatan yang lebih adaptif. “Sekarang bukan soal siapa paling berpengalaman, tapi siapa yang paling memudahkan. Kalau sistemnya rumit, pengembang bisa berpaling,” ujarnya.

Baca Juga : Gubernur Jatim Resmikan RSNU Pasuruan, Pesankan Penguatan Managerial Skill 

Meski menyampaikan kritik, pengembang menegaskan tetap membuka ruang kolaborasi. “Kalau pengembang dimudahkan, masyarakat otomatis ikut dimudahkan,” ujar Yani.

Di sisi lain, pengembang juga mencatat peran khas BTN dalam membangun ekosistem perumahan dari hulu ke hilir. H Makhrus Sholeh dari Turen Indah Properti menilai BTN berbeda dibanding bank lain. “BTN membiayai yang membangun rumah dan yang membeli rumah. Ekosistemnya terasa berjalan,” katanya.

Tantangan ekosistem perumahan juga datang dari perubahan struktur ekonomi. Pakar ekonomi FEB Universitas Wisnuwardhana Malang, Dwi Ekasari Harmadji, menilai sistem penilaian risiko kredit perumahan masih terlalu kaku. “Gen Z sering dianggap tidak bankable bukan karena tidak mampu, tapi karena sistem belum siap membaca realitas ekonomi baru,” ujarnya.

Menurut Dwi, penghasilan fluktuatif berbasis proyek dan digital bukan risiko, melainkan kenyataan zaman. “Standarnya tidak perlu diturunkan. Yang perlu diubah adalah cara mengukur risiko,” katanya.

BTN menyadari kompleksitas tersebut. Direktur Utama BTN, Nixon LP Napitupulu, menegaskan bahwa backlog perumahan tidak bisa diselesaikan dengan pendekatan parsial. “BTN tidak hanya mengucurkan kredit. Kami membangun ekosistem perumahan yang sehat dan berkelanjutan dari hulu hingga hilir,” ujarnya.

Sejak 2022, BTN aktif membina pengembang, termasuk developer pemula dan milenial. “Kalau pengembangnya kuat, rumah subsidi tidak harus identik dengan kualitas rendah,” kata Nixon.

Hingga September 2025, BTN telah menyalurkan KPR Sejahtera FLPP senilai Rp186,58 triliun dengan pertumbuhan tahunan 8 persen. Dari total kuota nasional sekitar 350 ribu unit, BTN mengelola sekitar 220 ribu unit atau 62 persen. “Artinya setiap hari ada sekitar 1.000 akad rumah. Ini mesin KPR terbesar yang pernah ada di Indonesia,” ujarnya.

Transformasi BTN juga mendapat pengakuan global. Pada Juni 2025, BTN meraih dua penghargaan Global Brand Awards 2025 di Dubai sebagai Best Mortgage Bank dan Best Savings Bank. “Kami bangga, tapi ini bukan garis akhir. Ini pemacu untuk terus berbenah,” kata Nixon.

Melalui super app Bale by BTN, masyarakat kini dapat memilih rumah, mengajukan KPR, hingga memantau proses pembiayaan secara end to end. “Digitalisasi ini kami dorong agar pekerja informal, generasi muda, dan kelompok rentan tidak lagi tersisih dari akses hunian,” ujarnya.

Di antara kritik pengamat, suara pengembang, dan tuntutan perubahan zaman, BTN berdiri sebagai penghubung kepentingan negara, pasar, dan masyarakat. Melalui kolaborasi dan adaptasi, BTN menegaskan perannya melayani negeri dengan memastikan lebih banyak warga memiliki tempat tinggal yang layak untuk pulang.